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限购,套路深深深几许?

作者:仁达资讯

来源:网络收集


为给祖国妈妈庆生,国庆期间近二十城密集出台房地产调控政策,限购、限贷乱纷纷迷人眼,政策一出,各路专家就开始危言耸听的渲染房价大跌之势,真会这样吗?房价真的会回到解放前?让我等无房群众辛勤奋斗就不再无家可归吗?回望十年,君不见我朝房价涨上来,奔流到海不复还?多少城市一波一波的调控下房价翻一番?甚至两番?三番?限购已然成为维护房地产市场价格稳步上涨的套路,利益各方期待的是房价温和上涨,绝不是疯长也不是大跌。限购不过是为后期房价的上涨埋下一个伏笔

今年以来,房价疯狂、地王狂飙,政府出台调控政策也是在意料之中,但是选择这个时间点密集出台政策,也是用心良苦。相比上一次楼市调控,这次调控政策在规模、力度、决心上都要温和许多。在此,我们将2010-2011年调控政策与本次调控政策做了分析对比,以期拨得云开见月明。

1
限购城市范围

与上一轮房地产调控政策相比,限购城市范围缩小,限购城市均是今年地王频出、房价猛涨的热点城市。今年的政策由全国“一刀切”的形式转向“因城施策”,赋予了各地政府更大的自主权。2011年房地产调控时,全国实行限购政策的城市在高峰期有46个,范围涉及一、二线城市及部分三线热点城市,范围较广;2015年尤其是2016年以来,房地产市场分化明显,去库存与控房价的压力并存,今年实行限购政策的城市有21个,包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市及天津、郑州、济南、无锡、合肥、南京、杭州、武汉、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、三亚、南昌17个二、三线城市。这些城市集中于京津冀、长三角、珠三角三大经济圈及武汉、郑州、南昌、成都、济南这几个重点的二线城市。东莞作为三线城市是首次实行限购政策,今年以来东莞土地总价地王、单价地王三次被刷新,其中九月份就被刷新了两次,这与其临近深圳,承接深圳溢出的需求不无关系。

2
调控力度

与上次调控政策相比,这次调控政策力度更为温和

(1)限购套数

相比上一轮限购政策中各类户籍家庭可购房套数,本次限购较轻。上一轮调控中主要城市限购政策倾向于本地户籍家庭限购2套,外地户籍2年内在本地缴纳1年社保的外地户籍家庭限购1套住宅,不满1年社保或纳税的非本市家庭限制购买;本轮实行限购政策的21个城市中,杭州、(苏州)昆山、天津、武汉、无锡对本市户籍居民购房无限制,济南、苏州、珠海三市对本市户籍家庭限购3套,武汉、佛山两市非本地户籍家庭可购2套。

(2)社保

上一轮限购中,对于非本地户籍家庭多要求具有2年内在本地缴纳1年社保或税收证明,这次限购中,杭州、天津、成都、济南、无锡、郑州、武汉、南昌均未对社保或纳税情况提出要求 。

(3)限贷

二套房首付款比率普遍较上一轮低。 2011年“新国八条” 要求“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”;本次调控中各城市对于无房贷记录或房贷已结清再购买二套房的首付比例定在40-50%,厦门、郑州、珠海、东莞、福州、佛山商贷首付比例仍在30%,对于未结清房贷的二套房,除南京、苏州将首付款比例提高到80%,深圳、广州首付款比例在70%外,上海、北京、厦门对于非普通住房的首付比提高到70%,其他城市对于此类二套房的首付比例仍维持在40%-50%。本次调控均未涉及贷款利率的问题

(4)税收

上一轮调控中对个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,并对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分,这一轮调控中,各市调控政策均未涉及到税费的调整

3
货币政策

我们知道,房地产周期分为大周期和小周期,大周期主要受人口需求量的影响,小周期主要受政策及流动性的影响。在上一轮小周期调控中,与限购政策并行的是,2010-2011年央行连续5次加息,连续12次上调存款准备金率,收紧银根,调控力度大;而此轮调控中,基于经济基本面的考虑,央行加息的可能性微小,流动性宽松。 

总的看来,本轮调控政策相比过去未有新鲜之处,调控力度不及以往。在实体经济不振的形势下,房地产仍然是拉动经济的一剂强心剂,明知有毒,却必须饮鸩止渴,在毒性发作前,缓以政策手段温和镇之,调控政策的目的即是给疯狂的楼市吃片镇静剂,维护房价的稳定,绝不是要打压房价。房地产问题涉及社会的方方面面,维持房价的稳定,保持房价温和上涨才符合我朝各方利益诉求。因此,大可不必看空楼市。政策后,涨幅小幅回落是必然的,成交量下跌也是必然的结果,但不会有某新闻所报道的那样某市调控政策一出房价大跌9000元/平。长期来看,京津冀城市圈、长三角城市群、珠三角城市群,基于其人口的聚集、资源的聚集,国家政策的发展支持,长期来看房价上涨的趋势不会发生明显改变

单就北京调控政策来看,提高首套房首付比例由30%提高到35%,虽然仅提高5个百分点,但相对于北京动辄五六百万上千万的房价来说,无疑对刚需人群产生一定程度的影响。在政策影响下,北京的购房需求将会更多的外溢。环北京区域仅廊坊在今年出台了形而上的限购政策外、天津政府将武清划到限购区域来,因此,从未来来看,北三县、固安、涿州及环北京城区的房价低谷区域仍将有较大的上涨潜力


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